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2013/07/08

米国の金融緩和縮小観測香港不動産市場に影響...!!香港では米国より早めに利上げされる可能性があり、不動産業界では今年下半期の住宅相場についておおむね10％前後の下落が予測されている。

米国の金融緩和が縮小するとの見方が強まっていることを受け、曽俊華（ジョン・ツァン）財政長官は６月21日、市民に不動産リスクに対する注意を呼びかけた。香港では米国より早めに利上げされる可能性があり、不動産業界では今年下半期の住宅相場についておおむね10％前後の下落が予測されている。昨年から不動産市場に対して打ち出されて来た一連の過熱抑制策による効果も見られ、不動産代理業界では20％が失業するなどの影響も指摘されている。業界からは特区政府に抑制策の撤回を求める声が高まっているが、曽長官は抑制を緩和する意思のないことを示した。

住宅価格は年内10％下落

　曽長官は記者会見で「米国が利上げサイクルに入らなくても市場の利上げ観測が香港の不動産市場に影響を及ぼす」と述べ、米国より早く利上げとなる可能性を示唆。住宅を購入する市民は財務状況と返済能力を熟慮すべきと警告した。抑制策撤回については「依然バブルリスクがあるため時期尚早」と指摘した。その直後の週末に当たる６月22～ 23日の住宅市場では中古物件の取引が減少に転じ、前週に比べ50％減となった統計もある。

　米国の利上げ観測で不動産業界や識者の多くは下半期に住宅価格が大幅に下落すると予想。中原地産は全体で10～15％下落、高級住宅は10〜20％下落と予測し、通年の取引量は年初に予測した12万件から８万５０００件に下方修正、１９９０年以降で最低を記録するとみている。美聯物業は５～ 10％、利嘉閣地産は10％以上、ジョンーズ・ラング・ラサールは20～30％、シュローダー投資管理は30～50％とそれぞれ下落を予測している。

　昨年10月や今年２月に打ち出した抑制策、それに３月に多くの銀行が住宅ローン金利を引き上げたことで市場は徐々に冷却化してきた。不動産評価や市場統計作成などを行う特区政府差餉物業估価署が発表した４月の住宅価格指数は２３７・９で、３月から0.67％下落。２０１２年２月から13カ月連続で上昇していた同指数は３月から２カ月連続で下落した。ただし返還バブルのピークである１９９７年10月の１７２・９を37％上回っており、まだ高い水準にある。

　抑制策の効果で中国本土住民をはじめとする域外住民と企業名義による住宅購入は顕著に減少した。特区政府財経事務及庫務局が立法会に提出した資料では、第１四半期の住宅取引は１万８７００件で、09～12年の四半期当たり平均の２万２０００～３万９０００件に比べ20～50％減。域外住民と企業名義による取引は８０１件で、昨年の四半期当たり平均の３０７８件から74％も減少した。２０００万ドル以上の高級物件の取引は昨年通年で２８０３件だったが、今年第１四半期は４２９件にとどまった。

　中原地産の統計では、１２００万ドル以上の新築住宅物件に占める本土住民の購入件数は昨年第１四半期には45.9％を占めていたが、今年第１四半期には18・３％にまで縮小した。

　香港島の代表的な集合住宅である太古城では先ごろ、ある物件が市場価格より２割安い５００万ドルで取引され、成約額と１平方フィート当たりの価格は太古城で今年に入って最低を記録。利嘉閣地産の統計では家賃相場が２カ月連続で下落するなど抑制策の効果が見られているが、今のところ住宅価格の大幅な下落にはつながっていない。

抑制策の撤回求める声も

　住宅政策を検討する長遠房屋策略督導委員会（長策会）は６月20日、今後10年の住宅供給目標を決めた。特区政府運輸及房屋局の張炳良・局長は会議後の記者会見で、人口の変化などを考慮した最新の推計では13／14年度から22／23年度の10年間に供給が必要な住宅は44万７０００戸と発表。うち民間デベロッパーによる供給が19万戸、賃貸型公共住宅が22万戸、分譲型公共住宅が約３万７０００戸。１年当たり平均４万４７００戸となる。

　長策会はこの推計を採択し、８月に提出する報告書に目標として盛り込む。97年に董建華・元行政長官が打ち出した８万５０００戸に次ぐ特区政府による第２の住宅供給目標となる。梁振英・行政長官の就任時の公約では16年までの住宅供給量は年間３万５０００戸（民間２万戸、公共１万５０００戸）となっているため、今後３年間は需要に比べ供給は約３万戸不足することになる。

　新築住宅市場では４月末に「新築住宅販売条例」が施行された。これは購買意欲をあおるなどで住宅価格をつり上げる販売方法に歯止めをかけ、住宅市場の過熱を防ぐのが狙いだった。だが新世界発展の鄭家純・会長は、一連の抑制策にもかかわらず住宅価格が下がらないのは同条例が主因と指摘。同条例の要求が細かすぎるためにデベロッパーの物件売り出しが緩慢となり、供給不足で住宅価格が下落しないという。デベロッパーは数百ページの物件説明書を作らねばならず、不備があれば刑事責任を問われる恐れもあり、新築物件の売り出しは新規株式公開（ＩＰＯ）より難しいとの声もある。このため鄭会長は同条例を簡素化すべきと提案した。

　同条例の施行から１カ月に売り出された新築の集合住宅物件はわずか３カ所で、取引量は67戸にとどまった。新築物件の１カ月の成約数としては過去最低ともいわれる。売り出し予定物件は７カ所だったが、物件説明書の不備など新条例の要求を満たせず、多くが売り出しを延期した。

　抑制策の弊害を訴える声はほかにもある。不動産代理８社で組織される「地産代理業界連席会議」は、不動産市場抑制策の撤回を求めて７月７日にデモ行進を行う予定だ。５月の不動産取引は５２８８件だったため、不動産代理は平均７人が１件の取引を奪い合っている計算になる。業界では今後、不動産代理全体の人数は10～ 20％縮小するとみている。利嘉閣地産などは最悪３分の１の人員削減を考えているという。不動産代理業を監督管理する地産代理監管局が発表した統計では、５月末現在の不動産代理ライセンスを持つ個人は３万７０１６人で、４月末に比べ０・42％減。過去10カ月の増加傾向から減少に転じた。

　曽長官は公式ブログで６月23日、昨今の住宅取引の落ち込みが不動産代理業界の収入に影響を及ぼしていることに理解を示しながらも、不動産バブルを座視して崩壊を招けば香港経済に影響が及ぶと指摘。健全な不動産市場に戻すことが不動産業界と香港全体の長期的な利益につながると説明している。特区政府は今、ソフトランディングに向けて正念場を迎えているところだ。

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